Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? (TBK m. 347) Güncel Rehber

KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR (2026 Güncel Konut ve Çatılı İş Yeri Rehberi)

Giriş

Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ile 349. maddesi arasında düzenlenen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona erme halleri “belirli süreli kira sözleşmeleri” ve “belirsiz süreli kira sözleşmeleri” için hem kiracı hem de kiraya veren bakımından ele alınacaktır. Okuyucu, kira sözleşmesi nasıl feshedilir, kiracı ve ev sahibi sözleşmeyi hangi şartlarda sona erdirebilir, 10 yıllık uzama süresi nedir, fesih bildirimi nasıl yapılır gibi en çok merak edilen sorulara hızlı, sade ve pratik cevaplar bulacaktır.

Kira sözleşmesinin feshedilmesi işlemi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı veya kiraya verenin belirli süre ve yazılı bildirim şartlarına uyarak kira ilişkisini sona erdirmesini ifade etmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin nasıl feshedilebileceğinin tespit edilebilmesi adına ise öncelikle kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu tespit edilmelidir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce yapacağı yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Buna karşılık kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin ardından ve 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, bu 10 yıllık uzama süresini izleyen 1 yıllık uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapmak zorunda olduğu yazılı bildirimle, 1 yıllık uzama yılının bitiminde geçerli olmak üzere kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise kiracı, Türk Borçlar Kanunu m. 328 ve 329’da yer alan genel hükümlere göre her zaman bildirim yoluyla fesih hakkına sahipken, kiraya veren, ancak belirsiz süreli kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık süre dolduktan sonra Türk Borçlar Kanunu m. 328 ve 329’da yer alan genel hükümlere göre bildirim yoluyla fesih hakkına sahiptir.

Bu nedenlerle, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiracı veya kiraya verenin, sözleşmenin türüne göre farklı kurallara uyma yükümlülükleri bulunmaktadır.

1) Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Belirli süreli kira sözleşmesi, süresi baştan belirlenmiş sözleşmelerdir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok yapılan hata, sürenin bitmesiyle sözleşmenin sona erdiğinin düşünülmesidir.

Oysa ki konut ve işyeri kiralarında süre bitince sözleşme kendiliğinden sona ermez, uzar.

A) Kiracı Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Nasıl Fesheder?

Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 hükmü uyarınca kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirmek isterse:

• Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce

• yazılı bildirim yapmak zorundadır

Bu bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl daha uzar.

Örneğin; 1 yıl süreli bir kira sözleşmesinde kiracı, sözleşme bitiminden an az 15 gün önce yazılı bildirim yapmazsa sözleşme otomatik olarak uzar ve kiracı yeni dönemden sorumlu olur.

B) Ev Sahibi/Kiraya Veren Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi? veya Ev Sahibi/Kiraya Veren Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?

Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 hükmü uyarınca ev sahibi/kiraya veren bakımından kira sözleşmesini feshetme sistemi daha sınırlıdır.

Ev sahibinin/kiraya verenin, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin süresinin dolması sebebiyle kiracıyı evden çıkartabilmesi için:

·Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi bitmelidir,

·10 yıllık uzama süresi bitmelidir,

·10 yıllık uzama yılını izleyen 1 yıllık uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapmalıdır,

Söz konusu şartları yerine getiren kiraya veren, sebep göstermeden belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Unutulmamalıdır ki, eğer ki 3 aylık bildirim süresi geçirilirse, söz konusu yazılı bildirim bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

C) 10 Yıllık Uzama Süresi Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Kira hukukunda en çok yanlış bilinen konulardan biri 10 yıllık uzama süresidir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bu süre, kira sözleşmelerinde kararlaştırılan ana kira sözleşmesi süresinin bittiği tarihten itibaren başlar.

Örnek olarak:

1 yıllık kira sözleşmesi yapıldıysa:

• 1 yıllık ana kira sözleşmesinin süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama süresi başlar,

• Uzama 10 yıl boyunca devam eder,

• 10 yıllık uzama yılını izleyen 1 yıllık uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiraya veren tarafından yazılı bildirim kiracının hakimiyet alanına ulaştırılmalıdır.

Kiraya veren tarafından, 10 yıllık uzama yılını izleyen 1 yıllık uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim kiracının hakimiyet alanına ulaştırılmazsa, söz konusu fesih bildirimi geçersiz olmaz ancak bir sonraki dönem için geçerli olur.

Somut bir örnek vermek gerekirse, mesela 01.01.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi yapılmış olsun. Bu durumda, söz konusu 01.01.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi; 01.01.2016 tarihinden itibaren işlemeye başlar ve 01.01.2026 tarihinde sona erer. Bu nedenle kiraya veren, söz konusu kira sözleşmesini ancak 01.01.2026 tarihinden sonra gelen 1 yıllık 01.01.2026-01.01.2027 uzama yılı süresi henüz dolmadan, yani söz konusu 10 yıllık uzama süresini izleyen 1 yıllık uzama süresi 01.01.2027 tarihinde sona ermeden en az 3 ay önce yapacağı yazılı bildirimle feshedebilir. Buna göre, kiraya verenin, kira sözleşmesini 31.12.2026 tarihinde sona erdirebilmesi adına, en geç 30.09.2026 tarihinde fesih bildirimini kiracının hakimiyet alanına ulaştırması gereklidir. Eğer ki fesih bildirimi 30.09.2026 tarihinden sonra kiraya verenin hakimiyet alanına ulaşırsa, bu durumda söz konusu fesih bildirimi geçersiz olmaz ancak bir sonraki dönem olan 01.01.2027 – 01.01.2028 kira dönemi için geçerli olur.

2) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Türk Borçlar Kanunu m. 347/2 hükmü uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih, Türk Borçlar Kanunu m. 328 ve 329’da yer alan genel hükümlere göre yapılacak fesih bildirimi ile gerçekleştirilir.

A) Kiracı Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesini Nasıl Sona Erdirir?

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu m. 328 ve 329’da yer alan genel hükümlere göre her zaman fesih hakkına sahiptir. Ancak:

• Varsa yerel adette belirlenen kira dönemine uymalıdır,

• Yerel adet yoksa 6 aylık kira dönemlerine uymalıdır,

• En az 3 ay önceden fesih bildirimi yapmalıdır

Bu nedenle kiracı, istediği zaman evden çıkamaz; fesih belirli dönemlerin sonuna ve en az 3 ay önceden yapılması gereken fesih bildirimine bağlıdır.

B) Ev sahibi/Kiraya Veren Belirsiz Süreli Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Ev sahibi/kiraya veren, ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra Türk Borçlar Kanunu m. 328 ve 329’da yer alan genel hükümlere göre yapacağı fesih bildirimi hakkını kullanarak kiracıyı evden çıkartabilir. Yani kiraya veren, kira sözleşmesinde tarafların belirlediği yerel adette olan kira dönemine uyarak veya eğer ki böyle yerel adet yoksa 6 aylık kira dönemlerine uyarak en az 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunarak kiracıyı evden çıkartabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık süre dolmadan kiraya verenin bildirim yoluyla fesih hakkı bulunmamaktadır.

C) Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?

Türk Borçlar Kanunu m. 348 hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildirimi yazılı şekilde olmak zorundadır. Bu yazılı şekil ise öğretide ve Yargıtay kararlarına adi (basit) yazılı şekil olarak kabul edilmektedir. Adi (basit) yazılı şekil ise metin ve imzayı içeren bir yazılı şekil türüdür.

En güvenli fesih yöntemleri ise aşağıdaki şekildedir:

• Noter ihtarnamesi

• İadeli taahhütlü mektup

• Güvenli elektronik imza (KEP)

3) WhatsApp veya SMS ile Yapılan Fesih Bildirimi Geçerli mi?

Kural olarak bu yöntemler adi (basit) yazılı şekil şartına uygun olmadığı için geçerli olarak kabul edilmez. Bu nedenle fesih işlemlerinde hukuken geçerli yöntemler tercih edilmelidir.

4) Aile Konutu Olan Kiralarda Fesih Nasıl Yapılır?

Türk Medeni Kanunu m. 194 ve Türk Borçlar Kanunu m. 349 hükümlerine göre, kiracı eş diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Bu durumda diğer eşin rızası yoksa fesih bildirimi geçersiz olur.

5) Kira Sözleşmesi Fesih Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

• Süre hesabının yanlış yapılması,

• Bildirimin son güne bırakılması,

• Sözlü bildirim yapılması,

• Yazılı bildirimin ispat edilememesi,

• 10 yıllık sürenin yanlış anlaşılması,

• Aile konutu rızasının göz ardı edilmesi

En sık yapılan hatalara örnek olarak gösterilebilir. Bu hatalar, kira sözleşmesinin beklenenden daha uzun süre devam etmesine neden olan hatalardır.

6) Sonuç: Kira Sözleşmesi Feshi Nasıl Hukuka Uygun ve Doğru Bir Şekilde Yapılır?

Kira sözleşmesi feshi:

·Doğru sözleşme türünün tespit edilmesi,

·Doğru yöntemin belirlenmesi,

·Doğru sürenin hesaplanması,

·Yazılı bildirimin yapılması

şartlarına bağlıdır.

7) Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri İçin Sık Sorulan Sorular:

7.1) Kiracı belirli süreli kira sözleşmesini nasıl fesheder?

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirmek için sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmak zorundadır. Aksi halde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.

7.2) Kiracı evden çıkarken kaç gün önce haber vermeli?

Kiracı, kira süresi dolmadan önce en az 15 gün önceden yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu süreye uyulmazsa kira sözleşmesi otomatik olarak uzar.

7.3) Ev sahibi belirli süreli kira sözleşmesinin süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz.

7.4) Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra söz konusu 10 yıllık uzama yılını izleyen 1 yıllık uzama yılının bitiminden en az 3 ay önceden yazılı bildirim yaparak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

7.5) 10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

10 yıllık uzama süresi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kararlaştırılan sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren hesaplanır. Belirli süreli kira sözleşmesinde yer alan ana kira sözleşmesi süresi bu hesaba dahil edilmez.

7.6) Süresi dolan kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer mi?

Hayır. Kiracı süresinde fesih bildirimi yapmazsa sözleşme kendiliğinden sona ermez ve 1 yıl daha uzar.

8) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri İçin Sık Sorulan Sorular:

8.1) Belirsiz süreli kira sözleşmesi nasıl feshedilir?

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, 6 aylık kira dönemlerinin sonu için ve en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılarak feshedilir.

8.2) Kiracı belirsiz süreli kira sözleşmesini istediği zaman feshedebilir mi?

Evet, kiracı her zaman fesih hakkına sahiptir. Ancak fesih, kanunda öngörülen dönem ve bildirim sürelerine uygun yapılmalıdır.

8.3) Ev sahibi/Kiraya veren belirsiz süreli sözleşmeyi feshedebilir mi?

Evet, ancak ev sahibi/kiraya veren bu hakkını ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra kullanabilir.

8.4) 6 aylık kira dönemi ne demektir?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih, genellikle 6 aylık kira dönemlerinin sonu için yapılır. Bu dönemler kira başlangıç tarihine göre hesaplanır.

8.5) Fesih bildirimi ne zaman yapılmalıdır?

Fesih bildirimi, hedeflenen kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yapılmalıdır. Aksi halde fesih bir sonraki dönem için geçerli olur.

8.6) WhatsApp veya e-posta ile fesih geçerli mi?

Kural olarak bu yöntemler adi (basit) yazılı şekil şartına uygun olmadığı için geçerli olarak kabul edilmez. Bu nedenle fesih işlemlerinde hukuken geçerli yöntemler olan noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü gönderi veya Güvenli elektronik imza (KEP) tercih edilmelidir.

Yukarıda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilmesi ele alınmıştır. Fesih işlemi basit bir işlem gibi görünse de yapılan küçük hatalar ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesi yapılmadan önce, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ve fesih bildirimi yapılmadan önce hukuki sürecin bir avukat ile birlikte doğru planlanması büyük önem taşımaktadır.

CONKER HUKUK BÜROSU